El sector immobiliari ha estat durant dècades un dels més resistents a la digitalització. Contractes en paper, processos manuals, normatives complexes interpretades a mà. Però això està canviant ràpidament. El PropTech —abreviatura de property technology— ha passat de ser una tendència de nínxol a convertir-se en una força transformadora que afecta tota la cadena de valor del sector: des de la construcció fins a la gestió, passant per la compravenda i el compliment normatiu.
En aquest article expliquem què és el PropTech, com ha evolucionat i on s'estan concentrant les oportunitats més rellevants.
Què és el PropTech?
El PropTech és la digitalització i disrupció tecnològica aplicada al sector immobiliari. No és un fenomen nou: els economistes identifiquen tres onades successives d'innovació.
La primera, PropTech 1.0, va arrencar a mitjans dels anys 80 amb l'auge de l'ordinador personal i va culminar amb la bombolla tecnològica del 2000. Va portar els primers programaris de gestió immobiliària i analítica de mercat.
La segona, PropTech 2.0, es va desplegar entre 2008 i 2015 impulsada per la computació en núvol, l'Internet de les Coses (IoT) i les plataformes de consum. En aquest període van emergir models de negoci disruptius com Airbnb o WeWork, que van redefinir com entenem l'ús dels espais.
Avui estem en una fase de maduresa i consolidació, on la inversió continua creixent però amb més disciplina financera. El 2024, la inversió en PropTech va créixer un 32,5% en volum total, amb un increment del 12% en la mida mitjana de les operacions. El mercat global de PropTech, valorat en 38.400 milions de dòlars el 2024, podria arribar als 89.930 milions el 2032.
Les cinc àrees amb més tracció inversora
1. Plataformes immobiliàries
Comprar, vendre o llogar un immoble continua sent un procés ple d'intermediaris en la majoria de mercats. Les plataformes PropTech ataquen aquestes ineficiències amb automatització: verificació de solvència, visites virtuals, matching automàtic entre oferta i demanda. A Europa, operacions com l'adquisició d'Idealista per part de Cinven el 2024 —valorada en 2.900 milions d'euros— il·lustren la confiança inversora en aquest segment.
2. Software de gestió immobiliària
A mesura que les carteres d'actius creixen, la complexitat de gestió s'acumula: incidències, cobrament de rendes, contractes digitals, comunicació amb inquilins. El mercat de software de gestió immobiliària ha vist operacions destacades com la venda d'Aareon a TPG per 3.900 milions de dòlars. La demanda d'automatització en aquest segment no fa res més que créixer.
3. PropTech impulsat per IA
La intel·ligència artificial és la tecnologia horitzontal que travessa tots els segments del PropTech. Avui s'aplica a l'anàlisi de carteres, la valoració d'actius mitjançant imatges satèl·lit, la classificació automàtica de documents, l'optimització de la planificació d'obres i l'automatització de l'atenció a inquilins. El 2023 es van invertir 630 milions de dòlars en PropTech basat en IA, i la trajectòria és clarament ascendent.
4. Edificis intel·ligents
Amb els edificis responsables del 30% del consum energètic mundial i del 26% de les emissions relacionades amb l'energia, la pressió per digitalitzar-los és enorme. Sistemes IoT que optimitzen la climatització, l'ús dels espais o la detecció de manteniment predictiu estan captant inversió significativa. Empreses com Infogrid, que usa IA per analitzar dades IoT de rendiment d'edificis, van recaptar 90 milions de dòlars el 2023.
5. Compliment normatiu i RegTech immobiliari
Menys visible però de creixement accelerat, el RegTech immobiliari —tecnologia aplicada al compliment de la normativa del sector— és un dels segments amb més potencial a mercats com el català, on la normativa urbanística és extensa, fragmentada i en canvi constant. Automatitzar la verificació del compliment de decrets, codis tècnics i normatives municipals redueix errors, agilitza visats i dona seguretat jurídica tant als professionals com als promotors.
El cas espanyol: quan la normativa és part del problema
Espanya és un dels mercats amb normativa urbanística més fragmentada d'Europa. Sobre un marc estatal bàsic, cada comunitat autònoma pot desenvolupar la seva pròpia legislació en matèria d'urbanisme, habitatge i ordenació del territori —i moltes ho fan de manera extensa. Els municipis hi afegeixen una capa addicional amb els seus plans d'ordenació.
El resultat és un mosaic regulatori d'enorme complexitat, amb centenars de normes actives en paral·lel, i on gairebé la meitat de les empreses espanyoles identifica la regulació com un fre a la inversió, el doble que la mitjana europea.
Per als arquitectes i tècnics que treballen a Catalunya, la situació és especialment exigent: el Decret 141/2012, el CTE DB-SI, el Decret 135/1995, les fitxes tècniques del COAC, les normatives POUM municipals i una producció legislativa contínua —com el Decret llei 6/2026 publicat el maig de 2026— configuren un escenari on la verificació manual és lenta, costosa i propensa a errors.
En aquest context, la tecnologia no és un luxe: és l'única via realista per mantenir el compliment normatiu sense ofegar-se en la burocràcia.